Cet article concerne toutes les personnes imposables  désireuses d’acquérir un bien immobilier à moindre frais en profitant d’une combinaison entre un produit d’épargne et un prêt non amortissable. Associé  à l’achat d’une résidence principale, ou encore mieux à un investissement locatif, ce type de crédit peut contribuer à améliorer la rentabilité globale de votre investissement.

Comprendre le fonctionnement du crédit in fine

·        Dans le cas d'un prêt amortissable classique bien connu de tous, l'emprunteur rembourse  chaque mois des intérêts et une partie du capital. Ainsi, échéance après échéance, le capital restant dû, et en conséquence les intérêts, diminuent.

Exemple : emprunt de 150 000 euros, sur 10 ans au taux fixe de 5%.

 Montant total des intérêts : 49 837 E

·        Dans un prêt in fine, l'emprunteur ne rembourse le capital qu'à la fin, en une seule fois (les mensualités couvrent juste le montant des  intérêts calculés sur la totalité du capital emprunté).

 Le coût d'un prêt in fine est donc plus élevé qu'un prêt classique, mais ce surcoût est largement compensé par un placement financier, en assurance vie, effectué en parallèle, et les déductions fiscales que cette combinaison permet (le coût du prêt est déductible à l’impôt sur le revenu, et le placement en assurance vie à une fiscalité « douce »).Le prêt in fine est plus avantageux  associé à un investissement locatif

Exemple : emprunt de 150 000 euros, sur 10 ans au taux fixe de 5%.

 Montant total des intérêts : 90 000 E

Une épargne associée au crédit

Les mensualités d'un prêt in fine sont beaucoup plus faibles, mais en plus de payer les intérêts, il faut:

·        Soit mettre de côté la somme exigée à l'échéance en épargnant (au moins jusqu’à atteindre le montant du capital emprunté qui sera à restituer).

·        Soit disposer d’un capital initial.

·       
L'épargne est alors réalisée dans le cadre d'un contrat d'assurance vie nanti au profit de la banque prêteuse…

Souscrire le bon contrat

L'emprunteur n'est pas obligé de souscrire au contrat d’assurance vie de l'organisme qui lui consent le crédit…

Privilégiez un (ou des) contrat d’assurance vie multi gestionnaires pour l’investissement sur des supports actions et un fonds en euros performant (sans frais de gestion par exemple) … si si ça existe !!!

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A l'échéance, la somme constituée au sein du contrat nanti doit pouvoir rembourser le capital emprunté. Pour éviter les mauvaises surprises, il vaut donc mieux diversifier son épargne, même si la durée du placement peut rendre légitime le choix d'une sur pondération actions.

Stategies :

·        Investissement initial important et suffisant pour atteindre le montant nécessaire à l'échéance avec un taux raisonnable

·        Apport initial plus  versements programmés.

·        Versements programmés seuls (mensuels, trimestriels, annuels)

Avantages du crédit in fine

Dans le cas d’une opération d'investissement locatif, les intérêts d'emprunt font partie des charges déductibles des revenus fonciers. Bien souvent ils compensent les recettes du loyer et les autres charges génèrent un déficit foncier imputable sur le revenu global.

Coté patrimonial, cette combinaison protége efficacement vos héritiers en cas de décès et vous-même en cas d’invalidité car la souscription d’une assurance décès invalidité sur la tête de l'emprunteur est exigée par le prêteur.

Si l'emprunteur décède au cours du prêt, c’est un gros avantage pour  la transmission: son assurance décès remboursera intégralement le prêt et les héritiers  récupéreront un logement entièrement payé, plus le montant de l’assurance-vie, bénéficiant du régime de transmission hors succession. Ces bénéfices sont d'autant plus importants que dans ce type d'opération, les assurances décès ne tiennent pas compte de l'âge du souscripteur. De plus, pour les plus values, le capital versé échappe au paiement des prélèvements sociaux…

Maîtriser le risque d’un investissement diversifié
Pour se mettre à l’abri des risques liés aux marchés actions, il est essentiel de diminuer le risque global de son contrat sans nuire aux performances par le biais d’un ou plusieurs contrats d’assurance vie, dont au moins un en multi support, qui vous offre la possibilité d’arbitrages (permettant par exemple de réduire le risque à l’approche de l’échéance du paiement)

Cette opération comporte un risque, qui doit être calculé par chaque investisseur, en fonction de la durée de son emprunt (privilégiez de longues périodes, 15 ans par exemple), de la somme de départ disponible à placer, de la possibilité d’injecter mensuellement un apport.

La tentation est grande de placer une bonne partie de l'épargne nantie sur des supports actions afin de bénéficier d'un rendement supérieur au taux du prêt. La bonne stratégie dépend également des conditions de marché et de vos convictions

J Pistes intéressantes à suivre actuellement Au 22 10 2007 :

·        matières premières (or, argent, uranium…)

·        énergies renouvelables (géothermie, photovoltaïque….)


au 27 11 2007:   l or et l'uranium ont subi une correction, un bon moment pour investir...

au 16 01 2008 l or est en hausse...

 

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En résumé.

 Le coût total du crédit in fine est plus important que celui d'un crédit amortissable.

 Sont intérêt est patrimonial  mais également fiscal,  puisqu'il permet de déduire plus d'intérêts de ses revenus fonciers (investissement locatif) ou de bénéficier d’un plus gros montant  d’intérêts à déduire de sa déclaration d’impôt au titre des intérêts d’emprunts (résidence principale). Plus votre tranche fiscale est élevée, plus c’est intéressant.
 Il est à noter également qu'en règle générale, le taux appliqué pour un crédit in fine est plus élevé que pour un crédit amortissable classique*

(*Compter environ 0.60% de plus, sur le TEG)